残置物撤去の費用は誰が払う？相場・法律トラブル・優良業者の選び方まで徹底解説！

残置物撤去の費用は誰が払う？相場・法律トラブル・優良業者の選び方まで徹底解説！

賃貸物件の大家として、ある日突然テナントが荷物を置いたまま姿を消したことに気づいた時。あるいは、親族として、亡くなった大切な人の住まいを片付けなければならない。

「残置物」の問題は、単なる「片付け」では済みません。それは、予期せぬ費用、法的なリスク、そして精神的な負担を伴う複雑で深刻な問題です。

「一体いくらかかるのか？」「この荷物、勝手に捨ててしまっていいのか？」「そもそも、この問題の責任は誰にあるのか？」「何から手をつければいいのかわからない」といった疑問や不安を抱えることでしょう。

この記事は、そうした困難な状況に置かれた方々のため、費用の正確な相場、法的な責任の所在、そして信頼できる専門業者の選び方まで一つひとつのステップを丁寧に解説します。この記事を最後までお読みいただければ、この問題を効率的に、そして自信を持って解決するための知識が身についているはずです。

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残置物とは？

残置物（ざんちぶつ）とは、前の居住者が、その物件に住む権利を失った後も、物件内に残していった物品を指します。これには家具、家電、衣類、食器、さらには現金や一見ゴミに見えるものまで、あらゆる動産が含まれます。

ここで最も重要な法的概念が「所有権（しょゆうけん）」です。たとえ残された物品が価値のないガラクタに見えたとしても、その所有権が自動的に大家や次の入居者に移ることは絶対にありません。

この所有権の所在こそが、残置物問題を法的に複雑にする根源であり、あらゆるトラブルの出発点となります。所有者の許可なくこれを処分することは、法的に固く禁じられています。

重要！「残置物」「遺品」「不用品」の違い

日常会話では混同されがちな「残置物」「遺品」「不用品」ですが、法的な意味合いは全く異なります。この違いを理解することが、適切な対応への第一歩です。

• 残置物：主に不動産の文脈で使われる言葉で、「物件内に置き去りにされた」という法的な状態に焦点が当てられます。所有権は前の居住者に残ったままです。
• 遺品：亡くなった方が残した物品全般を指します。これらは賃貸物件に残されれば「残置物」としての性質も持ちますが、主眼は相続法が適用される「相続財産」です。金銭的価値のあるもの、思い出の品、そして処分すべきものを慎重に仕分ける、感情的・法的なプロセスが必要となります。
• 不用品：現在の所有者自身が「不要」と判断した物品です。法的な問題はほとんど生じません。

これらの区別は極めて重要です。例えば、亡くなった親族の部屋を片付ける場合、それは単なる「残置物」の処理ではなく、「遺品整理」です。大家の視点からは「残置物」であっても、親族にとっては故人の「遺品」であり相続財産です。

この二重の性質が、賃貸借契約の法律と相続法が交差する複雑な責任関係を生み出します。もし遺族が価値のある「遺品」を単なる「残置物」と誤解して無断で処分すれば、他の相続人から損害賠償を請求される可能性があるのです。

残置物が発生するシナリオ

残置物は、以下のような様々な状況で発生します。

• 夜逃げ：賃借人が家賃滞納などを理由に、家財道具をすべて残したまま無断で退去してしまうケース
• 強制退去後：法的な手続きを経て賃借人を退去させたものの、荷物が運び出されずに残ってしまうケース
• 居住者の死亡（特に孤独死）：残された物品は遺品となり、親族が対応しますが、相続人がいない、あるいは全員が相続放棄した場合は大家にとって深刻な法的問題となります。
• 介護施設への入居：高齢の親族が施設に入所するにあたり、それまで住んでいた家を整理する必要が生じるケース
• 不動産売却後：売主が引き渡しの期日までに家財を撤去しきれず、買主が対応に迫られるケース

残置物撤去でよくある法的トラブルとは？

残置物撤去の費用問題は、しばしば深刻な法的トラブルに発展します。安易な自己判断は、高額な損害賠償や刑事罰につながる危険性をはらんでいます。ここでは、大家と親族、それぞれの立場から法的な責任と正しい対処法を解説します。

費用の大原則：「所有者負担の原則」

残置物撤去における最も基本的な法的ルールは、所有者負担の原則です。つまり、残された物品の所有権を持つ者が、その撤去費用を負担する義務を負います。

この原則自体は非常にシンプルです。しかし、問題の核心は、その「所有者」が不在、非協力的、あるいは亡くなっているために、この原則を直接適用することが極めて困難である点にあります。

大家が「所有者は前の店子だから、店子が払うべきだ」と考えても、その店子と連絡が取れなければ、話は一歩も進みません。

【最重要警告】無断処分の恐るべきリスク

いかなる理由があっても、所有者の許可なく残置物を勝手に処分してはなりません。 これは本ガイドで最も強調したい警告です。

たとえ家賃を何ヶ月も滞納された大家であっても、このルールは絶対です。無断処分には、以下の深刻なリスクが伴います。

• 民事上の責任： 元の居住者やその相続人から、損害賠償請求訴訟を起こされる可能性があります。
• 刑事上の責任： 器物損壊罪や、場合によっては窃盗罪で警察に告訴され、刑事罰を受ける可能性があります。
• 自力救済の禁止： 日本の法律では、たとえ自分に正当な権利（滞納家賃の請求権など）があったとしても、司法手続きを経ずに実力行使でその権利を実現すること（自力救済）を固く禁じています。

過去の裁判例では、賃貸借契約書に「残置物は貸主が任意に処分できる」という特約があったとしても、それを盾に貸主が強制的に荷物を処分した行為を違法な自力救済と判断し、貸主に損害賠償を命じたケースが複数存在します。

大家（賃貸人）向け：夜逃げ・居座りへの法的対応ステップ

賃借人が荷物を残して行方をくらましたり、退去を拒んだりした場合、大家が取るべき合法的な手段は限られており、時間と費用がかかります。

1. 滞納家賃の支払いと残置物の撤去を求める催告書を内容証明郵便で送付します。
   後の裁判で「正式な手続きを踏んだ」という重要な証拠になります。
2. 期限までに履行されない場合は、同じく書面で賃貸借契約の解除を通知します。
3.  契約を解除しても賃借人が退去しない場合、裁判所に建物明渡し請求訴訟を提起します。
   この訴訟には、通常3ヶ月から6ヶ月、争いになれば1年以上かかることもあります。弁護士費用や裁判費用も数十万円単位で発生します。
4. 訴訟で勝訴判決を得てもなお賃借人が居座る場合、最終手段として裁判所の執行官に強制執行を申し立てます。
5. 執行官が法的に賃借人を退去させ、荷物を搬出します。
   別途、申立費用や執行費用（ワンルームで30万円以上）がかかります。

このプロセスが示す通り、法的手続きは意図的に時間と費用がかかるように設計されています。これは、安易なショートカットがもたらすリスクがいかに大きいかを物語っており、トラブルを未然に防ぐ対策や専門家の助けを求めることの重要性を浮き彫りにします。

大家の金銭的セーフティネット：家賃保証会社

このようなリスクを回避・軽減するために、現代の賃貸経営に不可欠なのが家賃保証会社の利用です。家賃保証会社は、滞納家賃を立て替えてくれるだけでなく、プランによっては以下のような費用も保証してくれます。

• 明渡し訴訟にかかる弁護士費用や裁判費用
• 強制執行後の残置物撤去費用
• 原状回復費用

全ての保証会社がこれらの費用をカバーしているわけではないため、契約時に保証範囲を詳細に比較検討することが極めて重要です。

ご親族（相続人）向け：相続放棄と法定単純承認

親族が亡くなった場合、相続人はプラスの財産（預貯金、不動産）だけでなく、マイナスの財産（借金）や義務（賃貸物件の原状回復義務など）も引き継ぎます。

故人に多額の借金がある場合など、相続人は家庭裁判所に申し立てることで**「相続放棄」ができます。これにより、一切の資産と負債を引き継がなくて済みます。

しかし、ここには重大な罠があります。それは「法定単純承認」です。相続放棄をする前に、相続財産を処分したとみなされる特定の行為をしてしまうと、自動的にすべての財産（借金も含む）を相続する意思があるとみなされ、相続放棄ができなくなってしまうのです。

【相続放棄ができなくなる可能性のある行為（禁止行為）】

• 故人の財産（家具、家電、骨董品、自動車など）を売却、処分、破壊、譲渡すること。
• 故人の預貯金を使って、故人の借金や未払いの公共料金などを支払うこと。

【相続放棄に影響しない可能性が高い行為（許可される行為）】

• 客観的に見て財産的価値が全くないもの（生ゴミ、腐敗した食品など）の処分。
• 建物の腐食を防ぐための修繕など、財産の価値を維持するための「保存行為」。
• 写真や手紙など、金銭的価値のない思い出の品の整理。

この「価値があるもの」と「ないもの」の境界は非常に曖昧です。素人目にはガラクタに見える古い雑誌が、実は高価なコレクターズアイテムである可能性も否定できません。

最も安全な行動指針は「判断に迷うものは、絶対に捨てない」ことです。

残置物撤去のコスト徹底解剖

「残置物撤去にいくらかかるのか？」費用は物件の状況によって大きく変動しますが、その相場と算出方法を理解することで、不当な請求を避け、適切な予算を組むことができます。

一目でわかる！広さ・間取り別の費用相場

まずは、読者が自身の状況に当てはめて大まかな費用感を掴めるよう、最も一般的な料金の目安を提示します。以下の表は、複数の専門業者の料金データを集約し、平均的な相場を算出したものです。

間取り	費用の目安（税込）	備考（荷物量・作業内容の目安）
1R・1K	30,000円～80,000円	単身者の標準的な荷物量 作業員1～2名 軽トラック～2tトラック1台程度
1DK・1LDK	50,000円～120,000円	荷物がやや多めの単身者やカップル 作業員2～3名 2tトラック1台以上
2DK・2LDK	80,000円～200,000円	ファミリー層の標準的な荷物量 作業員2～5名 2tトラック2台程度
3DK・3LDK	150,000円～300,000円	荷物が多いファミリー層 作業員3～6名 トラック複数台が必要な場合も
4LDK以上	220,000円～600,000円以上	大量の家財道具 分別・搬出に時間と人員を要する
一軒家まるごと	200,000円～500,000円以上	物置や庭の片付けも含む場合、費用は増加 ゴミ屋敷状態では100万円を超えることも

※上記の金額はあくまで目安です。実際の費用は、荷物の量、種類、作業環境によって大きく変動します。

業者見積り費用の基本構成

専門業者が費用を算出する際の最も一般的な基準は、撤去する荷物の体積（m3、立方メートル）です。これを「立米単価（りゅうべいたんか）」と呼びます。

ここで、消費者が陥りやすい重大な落とし穴が存在します。それは、「処分場の原価」と「業者の請求額」の間に存在する大きな価格差です。

一部の業者は、顧客を引きつけるために「1立米あたり3,000円～5,000円」といった安価な単価を提示することがあります。しかし、これは多くの場合、処分施設に支払う「原価」に過ぎません。

つまり、作業員の労力やトラックの費用などが一切含まれていないのです。結果として、作業後に「人件費」「車両費」といった名目で高額な追加料金を請求されるトラブルが後を絶ちません。

一方で、優良な業者が提示する「1立米あたり7,000円～15,000円」という価格は、一見高く見えますが、通常は以下のすべての費用を含んだ「諸経費込み」の価格です。安すぎる見積もりには必ず裏があると考え、価格の内訳を精査することが重要です。

【諸経費込み料金の内訳】

• 人件費：荷物の分別、梱包、搬出作業にあたるスタッフの費用。これが費用の大きな割合
• 車両費：トラックの使用料やガソリン代など
• 処分費：回収した物品を、法律に従って適正に処分するための費用
• 運搬費：現場から処分施設までの往復にかかる費用
• その他諸経費：会社の利益や運営経費など。
• 追加料金：特殊な状況下で発生する費用

最終的な請求額が高くなる要因

基本料金に加えて、以下のような要因があると費用は確実に高くなります。見積もりを依頼する前に、ご自身の状況が当てはまるか確認しておきましょう。

• 物件の状態
• ゴミ屋敷状態：通常の2倍以上になることも珍しくありません
• 特殊清掃の必要性：数十万円単位の追加費用が発生します
• 階段作業：エレベーターのない建物の2階以上からの搬出
• 搬出経路の悪さ：トラックを物件の前に駐車できない、道が狭い、玄関からトラックまでの距離が遠いといった場合
• 重量物・大型物：ピアノ、大型金庫、マッサージチェアなど特別な機材や技術、多くの人員を要するものの搬出
• 危険物・処理困難物：スプレー缶、ガスボンベ、消火器、バッテリー、中身の入った塗料缶など
• 家電リサイクル法対象品：エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は必ずリサイクル料金がかかります

残置物片付け自分でやるか、プロに任せるか

残置物問題に直面したとき、選択肢は大きく分けて「自分で片付ける（DIY）」か「専門業者に依頼する」かの二つです。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、自身の状況に合った最適な方法を選ぶことが重要です。

DIYが現実的なケース

DIYでの対応が考えられるのは、以下のすべての条件を満たす、ごく限られた場合のみです。

• 荷物の量が非常に少ない（例：段ボール数箱程度）。
• 法的に処分する権利が明確である（例：自分が唯一の相続人で、相続放棄をしないことが確定している）。
• 十分な時間と人手、体力が確保できる。

DIYの見えないコスト

DIYには見過ごされがちな「真のコスト」が存在します。

• 時間と労力の浪費： 想像を絶する時間と労力がかかります。3DKの部屋を一人で片付ける場合、1週間以上かかることもあります。
• 想定外の金銭的コスト： 「業者に頼むより安い」と思いがちですが、ゴミ袋代、粗大ゴミ処理券（シール）代、清掃センターへの持ち込み手数料、レンタカー代、ガソリン代などを合計すると、小さなアパートでも最低5万円以上の費用がかかることは珍しくありません。
• 身体的リスク： 重い家具の搬出による腰痛や、ガラス片などによる怪我のリスクが常に伴います。
• 法的リスク： 最も深刻なのがこのリスクです。前述の通り、誤って処分してはいけないものを捨ててしまい、後から高額な損害賠償を請求される可能性があります。

専門家を雇うべき理由

多くの場合、専門業者への依頼が最も安全かつ効率的な解決策となります。その価値は、単なる「作業の代行」にとどまりません。

専門業者に依頼する具体的なメリットには以下があります。

• 圧倒的なスピードと効率性：専門チームが組織的に動くため、一軒家まるごとの片付けですら1日で完了することが可能です。
• ワンストップ・サービス：面倒な分別、梱包、搬出、自治体ごとの複雑なルールへの対応、リサイクル手続きまで、すべてを一つの窓口で任せることができます。
• 法的な安心感： 優良な業者は、所有権や廃棄物処理法に関する知識を持っています。
• 費用の相殺（買取サービス）： 多くの業者は、まだ価値のある家具、家電、骨董品などの買取サービスを並行して行っています。

次の入居者募集や不動産売却を急ぐ場合には、業者のスピードが最大のメリットとなります。また、適切な許可を取得して営業しており、依頼者を法的なトラブルから守ってくれます。

優良な残置物撤去業者の選び方

業者に依頼すると決めた後、最も重要なのは「どの業者に頼むか」です。残念ながら、この業界には法外な料金を請求したり、不法投棄を行ったりする悪質な業者も存在します。ここでは、信頼できる優良業者を見極めるための具体的な方法を解説します。

正規の許認可の確認

これが最も重要です。家庭から出る廃棄物を有料で収集・運搬するには、原則として市町村の「一般廃棄物収集運搬業許可」が必要です。

ただし、この許可は新規取得が非常に困難なため、多くの不用品回収業者は、リサイクルやリユースを目的とした「古物商許可」や、事業活動に伴う廃棄物を扱う「産業廃棄物収集運搬業許可」を取得して対応しています。

業者のウェブサイトにこれらの許可番号が明記されているか必ず確認しましょう。無許可業者は不法投棄の常習犯である可能性が高く、万が一不法投棄が発覚した場合、依頼者側も罰せられる可能性があります。

会社の物理的な所在地の確認

ウェブサイトに、レンタルオフィスやバーチャルオフィスではない実際の事務所の住所と、携帯電話だけでなく固定電話の番号が記載されているかを確認します。実体がない、あるいは所在が不明瞭な業者は避けるべきです。

実績と第三者による評判の確認

不動産関連の残置物撤去など、自身のケースと類似した作業実績が豊富かを確認します。また、業者のウェブサイトだけでなく、Googleマップの口コミなど、第三者が評価するサイトも参考にしましょう。

複数業者からの相見積もり

必ず2～3社から見積もりを取りましょう。これにより、地域の適正な価格相場がわかり、不当に高い業者や安すぎる怪しい業者を見抜くことができます。

現地見積もりを絶対条件とする

優良な業者であることの最も分かりやすい証の一つが、現地での見積もりを必須としていることです。プロであればあるほど、荷物の正確な量、種類、搬出経路の状況などを直接見なければ正確な料金は算出できないことを知っています。

電話口で安易に「〇〇万円で全部やりますよ」と確定金額を提示する業者は、後で高額な追加料金を請求する「罠」を仕掛けている可能性が極めて高いと疑うべきです。

現地見積もりの後、必ず書面で見積書を受け取ります。そして、以下のチェックリストを使って、その内容を隅々まで確認してください。

チェック項目	確認するべき点
明細の具体性	「作業一式 〇〇円」のような曖昧な表記ではなく、品目ごと、作業内容ごとに細かく記載されているか？
費用の内訳	「人件費」「車両費」「処分費」などが明確に区分されているか？
作業量の明記	撤去する荷物の総量（m3）や、使用するトラックのサイズ（2tトラックなど）が記載されているか？
追加料金の条件	階段料金、特殊品の処理費用など、どのような場合に追加料金が発生するかが明記されているか？
金額の確定	「見積もり以上の追加料金は一切発生しません」という一文が記載されているか？なければ、その場で追記を求めましょう。
会社情報	会社の正式名称、住所、電話番号、そして許認可番号がきちんと記載されているか？
リサイクル料金	家電リサイクル法対象品目のリサイクル料金が含まれているか？
作業範囲の明確化	ベランダ、庭、物置など、どこまでが作業範囲に含まれるかが明確になっているか？
不測の事態への対応	作業中に地中埋設物やアスベストなどが見つかった場合の対応方針や費用について記載があるか？
支払い条件	支払いのタイミングは適切か？（例：作業完了前の全額前払いなどを要求していないか）

悪質業者を見抜くための警告サイン

以下のような特徴を持つ業者は、トラブルに巻き込まれる可能性が非常に高いため、絶対に契約してはいけません。

• ポスティングチラシやインターネット広告で「どんなものでも無料回収」と宣伝している
•  拡声器で「ご家庭の不用品、無料で回収します」とアナウンスしながら町を巡回している
• その場での契約を執拗に迫ったり、見積もり後のキャンセルを申し出ると威圧的な態度を取ったりする。
• 書面での詳細な見積書の提出を渋る、あるいは口頭でしか金額を伝えない。

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まとめ

残置物という予期せぬ問題は、確かに精神的にも金銭的にも大きな負担となり得ます。しかし、それは決して解決不可能な問題ではありません。

正しい知識で武装すれば、その後の費用を冷静に算出し、法的な落とし穴を避け、物件を本来あるべき姿に戻すことができます。今、この記事を読まれた方は、情報に基づいた賢明な判断を下し、この困難な状況を主体的にコントロールするための準備が整ったと言えるでしょう。

もし、この問題に直面し、最初から最後まで正しく、スムーズに解決したいとお考えであれば、専門家の力を借りることを強く推奨します。信頼できる業者は、無料かつ義務の発生しない現地見積もりを提供しています。

まずは相談し、明確でストレスのない解決策の提示を受けることから始めてみてはいかがでしょうか。

よくある質問

とにかく残置物撤去費用を安くしたいです。自分で片付けるのと業者に頼むのは、どちらが良いですか？

大家です。家賃を滞納して夜逃げした入居者の荷物を勝手に処分しても良いですか？

親の家を片付けていますが、借金があるかもしれません。何を捨てると相続放棄できなくなりますか？